jueves, 11 de junio de 2015

Una aventura diferente. Comprar y Alquilar un piso en Madrid

En la aventura de comprar un piso de obra nueva para después ponerlo en el mercado de alquiler, requiere paciencia y tiempo para la multitud de tramites que se vienen encima. Pero una vez te haces con la hoja de ruta, y entiendes los tramites por los que hay que pasar, todo parece mas sencillo.




Entrega de obra nueva

Una vez superado el trago de elegir la vivienda, en muchos casos sobre plano, la decisión esta tomada, y tras la larga espera, todo parece precipitarse cuando te llaman de la constructora para informarte del dia que realizarán la entrega de llaves.

Previo a ese momento, ya habrás visitado el piso para la identificación de posibles desperfectos. Es importante dedicarle tiempo a esta visita, analizar bien techos y paredes, probar puertas y grifos, ventanas y persianas. Hacer una auditoria en toda regla.

El momento de la entrega de llaves se realiza ante notario, que previamente hayas seleccionado tu, o el que te recomienda el promotor.

Alli, te juntas con la persona que viene por parte de la constructora, el notario y si procede el banco para la financiación. 
La promotora habrá enviado previamente al notario la información necesaria, para que cuando llegues haya ya un borrador del contrato de escritura.

Ni que decir tiene de la importancia de leer la escritura en detalle y entender todo lo que alli se recoge. especialmente hay que analizar los datos propios, los de la vivienda y los importes del coste de la vivienda y los entregados así como las cuentas desde las que se hicieron los pagos.

Es el momento de aclarar también las dudas de quien paga la plusvalía (en nuestro caso corre a cuenta de la constructora), y cuando se procede al pago del IBI, el impuesto de la vivienda, para lo que no hay que hacer nada. Ya nos llegará el año que viene una vez se haya hecho la división de la finca y tengamos que pagar por la parte correspondiente a nuestro piso.

Y entonces se procede a la firma. y en ese momentos se entregan las cantidades que falta por pagar, y te entregan las llaves y multitud de documentación: la memoria de calidades del piso, en nuestro caso el certificado energético, información sobre cómo proceder al alta de la luz, agua y demás suministros. Los estatus de la comunidad y la licencia de primera ocupación.
También indicaran el proceso para confirmar o reclamar los defectos identificados.

Del notario sales con una copia simple del contrato de escritura, pero no con el original del que habrá que esperar unos dias, para volver a la notaria a recogerlo y pagar entonces los gastos de notario. (900€)

A partir de aquí puedes contratar con alguna gestoria que te recomiende el notario o la constructora (coste aprox de la gestoría300€), o bien sacar un dia libre o tirar de algun familiar que te pueda gestionar los siguientes tramites.

Lo primero es ir a hacienda (General Martinez campos 13) a pagar el impuesto de Actos Juridicos Documentados. Este es un impuesto que grava a documentos notariales como las escrituras.
El plazo para realizar este pago son 30 dias habiles desde la fecha de la escritura.
http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142342770732&language=es&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_Impuesto
Alli habrá que llevar el formulario 601, el original y copia simple de la escritura, ademas de la fotocopia del DNI y te indicarán el importe a pagar. 0.5% aprox del valor de la vivienda en escritura.

Y después al registro de la propiedad a registrar la viviendo. Esto no es obligatorio pero si altamente recomendable. Hay que ir a Alcala 540 donde están todos los registradores. (400€ aprox)

En paralelo con el papeleo, hay que dar de alta los suministros (gas, agua y electricidad, teléfono...) y el seguro para la casa. Comprar electrodomésticos, muebles, cortinas...etc. Hacer las copias de las llaves....


Proceso de puesta para alquilar


Unas buenas fotos es la base para empezar por el principio, poner el anuncio en alguna de las paginas de alquiler y compra de vivienda:(www.idealista.com). 


Y a esperar a que los interesados quieran visitar el piso y alguno se decida. A partir de ahi, hay que redactar el contrato de alquiler para formalizar el acuerdo.

Ejemplos de contratos hay varios en internet para utilizar como ejemplo. En la misma pagina de idealista hay recomendaciones al respecto.

Una decisión a tomar es qué avales o garantías se le solicita al arrendatario. Un nivel alto de garantías te puede ofrecer un nivel mayor de seguridad pero también resultan una barrera a la hora de encontrar inquilinos. Hay empresas que ofrecen seguros para garantizar los ingresos por alquiler. entiendo que aquí el nivel de experiencias pasas, sobre todo malas experiencias marca mucho.

La situación legal del momento, en cuanto a leyes de desahucio también ayuda  a la hora de tomar una decisión.

En nuestro caso valorando la situación legal actual, tomamos la decisión de solicitar al inquilino el pago de tres mensualidades por adelantado. Una para cubrir el primer mes, otra para el IVIMA y otra que cubriría el ultimo mes en el caso de no haber desperfectos.

Para hacer el ingreso en el IVIMA, y así garantizar el deposito, hay que hacer una transferencia a la cuenta de bankia indicada y presentar el impreso junto con la copia del contrato, justificante bancario y DNI en el IVIMA o en cualquiera de las oficinas del ayuntamiento de atención al usuario.

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142474993650&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

El nuevo inquilino tendrá que hacer el cambio de titular de la luz, agua y electricidad. Es importante que cuando acabe su contrato no genere la baja de los suministros si no que se realice un cambio de titular para evitar los costes del alta que son elevados.



No hay comentarios:

Publicar un comentario